Duurzaamheidscores in huurcontracten voor bedrijfsruimtes

Een hoge duurzaamheidsscore is voor zowel de (zakelijke) huurder als de verhuurder aantrekkelijk. Daarom is het belangrijk om te weten waar je als de (ver)huurder van bedrijfsruimtes op moet letten bij contractuele afspraken over deze scores. Halsten ondersteunt en adviseert bij het opstellen en beoordelen van deze juridische afspraken.

In dit artikel worden kort de juridische gevolgen besproken wanneer de overeengekomen duurzaamheidsscores niet behaald worden tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, of wanneer duurzaamheidscertificaten komen te vervallen. Verder is te lezen welke contractuele afspraken je zelf kunt opnemen.

Voordelen hoge duurzaamheidsscore

Een hoge duurzaamheidsscore is voordelig voor de (ver)huurder. Enerzijds krijgt het gehuurde meer waarde, waardoor de verhuurder een hogere huursom kan vragen en financieringsvoorwaarden gunstiger zijn.[1] Anderzijds profiteert de huurder bij een duurzamer gebouw van lagere operationele kosten zoals energiekosten en een betere en gezondere werkplek voor werknemers. Ook voldoen beide partijen eerder aan hun duurzaamheidsdoelstellingen en is een duurzaam gebouw goed voor het imago. Last but not least: een duurzaam gebouw is beter voor het milieu en de omgeving.

Duurzaamheidsscores

Bij het aangaan van huurovereenkomsten wordt vaak vastgelegd dat het gehuurde een bepaalde duurzaamheidsscore moet behalen, zoals een energielabel of een BREEAM-certificaat.

• Energielabel
  Op grond van de Europese Richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD) dient er een energielabel te zijn bij de start van de verhuur van een gebouw. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorruimtes minimaal een C-label hebben. De verhuurder dient de labelscore actief te melden in advertenties en in huuraanbiedingen. Partijen komen vaak vrijwillig een hogere labelscore overeen. De maximale score is A++++.
• BREEAM
  BREEAM (Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method) is een wereldwijd erkende methodiek om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen en wordt toegekend op basis van verschillende factoren zoals energieverbruik, waterbeheer, materialen, binnenklimaat en het gebruik van duurzame energiebronnen. De Dutch Green Building Council heeft een BREEAM-methode voor Nederland ontwikkeld, waardoor in Nederland de BREEAM-NL wordt gehanteerd.In huurovereenkomsten kan worden afgesproken dat het gehuurde pand aan een bepaald BREEAM-niveau moet voldoen, bijvoorbeeld ‘Very Good’ of ‘Excellent’.

Vastlegging van afspraken

In de meeste (ROZ) huurovereenkomsten staat onder de omschrijving welk energielabel het gehuurde heeft. Daarnaast kunnen partijen aanvullende duurzaamheidseisen, zoals een BREEAM-certificaat of hogere energiescore, expliciet vastleggen in de huurovereenkomst. De bewoording in het contract is hierbij van groot belang.

Mogelijke tekortkoming van de verhuurder

Om vast te stellen of/dat de verhuurder tekortschiet is het van belang om vast te stellen of er sprake is van een resultaatsverbintenis of een inspanningsplicht.

• Resultaatverbintenis
  Wanneer de verhuurder in de brochure en huuraanbieding huurders aantrekt met expliciet bepaalde minimum eisen, en als partijen deze minimumscores opnemen in de huurovereenkomst, dan zal het behalen van deze scores veelal als een resultaatsverbintenis gezien moeten worden.
• Inspanningsplicht
  In veel overeenkomsten wordt het behalen van hogere duurzaamheidsscores in de vorm van een duurzaamheidsambitie of doelstelling gegoten of is in de bewoording geen minimumvereiste te lezen. In dat geval is veelal sprake van een inspanningsverplichting.

In het geval dat een overeengekomen minimale duurzaamheidsscorescore niet wordt behaald, schiet de verhuurder feitelijk tekort in de nakoming van de overeenkomst (resultaatverbintenis). In het geval dat er slechts sprake is van een inspanningsplicht, schiet de verhuurder pas tekort wanneer vaststaat dat de verhuurder zich niet voldoende heeft ingespannen (en er geen externe factoren zijn die het verkrijgen van de energiescore beletten). Het is dus aan te raden om duidelijk vast te leggen welke minimale inspanningen de verhuurder dient te verrichten en op welke wijze dit aan de huurder gerapporteerd dient te worden (inspanningsplicht).

De huurder kan in het geval dat er tekortgeschoten is meerdere juridische acties ondernemen zoals het opschorten van betaling, vorderen van nakoming, ontbinden van de overeenkomst en vorderen van schadevergoeding. Het zal echter lastig zijn om vast te stellen wat de schade is die de huurder lijdt als gevolg van het ontbreken van een bepaalde energiescore.

Voorkom discussies: leg afspraken vast in het contract!

Omdat een hoge energiescore verdisconteerd is in de huurprijs is het voor de huurders aan te raden om een clausule op te nemen waarin staat wat de gevolgen zijn van het niet behalen van een minimale duurzaamheidsscore. Denk aan een huurkorting van een overeengekomen percentage van de huursom als de afgesproken score niet wordt behaald. Ook een boeteclausule is mogelijk. Zo voorkom je onduidelijkheid en stimuleer je beide partijen om hun duurzaamheidsambities waar te maken. Aanvullend kan een recht tot ontbinding worden opgenomen wanneer de energiescore langer dan een bepaalde periode niet wordt verkregen.

Conclusie

Hogere energielabels en BREEAM-certificaten maken het gehuurde duurzaam en aantrekkelijk. Wel moeten deze energiescores daadwerkelijk worden verkregen.

• Huurder
  Let goed op de bewoordingen in het contract en neem een concrete huurkorting of boeteclausule op. Hierbij kan de verhuurder vanzelfsprekend in alle redelijkheid een termijn worden gegund om alsnog de afspraken na te komen.
• Verhuurder
  Twijfel je of de score daadwerkelijk (op tijd) behaald kan worden? Geef geen garantie en werk duidelijk uit welke acties ondernomen zullen worden om de energiescore te behalen.

Contact

Heb je vragen over het vastleggen van duurzaamheidsafspraken in de huurovereenkomst, of ben je als de (ver)huurder betrokken bij een geschil over een duurzaamheidsscore, neem dan contact op met een van onze collega’s:

Eric van der Ploeg
eric.vanderploeg@halsten.nl

Jan Hummelink
jan.hummelink@halsten.nl

[1] Hoe een BREEAM-NL certificering strookt met de huurprijs | – Dynamis