Planschade en eigen risico

Als u planschade lijdt door een bouwontwikkeling in de directe omgeving van uw onroerende zaken dan krijgt u niet per definitie alle planschade vergoed. Als de bouwontwikkeling voorzienbaar was, krijgt u deze geheel niet vergoed. Er wordt dan verwacht dat dat risico reeds in de koopprijs is verdisconteerd.

Maar ook als de bouwontwikkeling niet voorzienbaar was, krijgt u slechts een deel van de planschade vergoed. Een deel van de planschade wordt immers geacht te zijn ‘normaal maatschappelijk risico’. Over de hoogte van dat ‘normaal maatschappelijk risico’ wordt veel geprocedeerd. Zo ook in de zaak die in Zundert speelde.

In de wet is bepaald dat in ieder geval 2% van de schade in de vorm van een vermindering van de waarde van onroerend goed als ‘normaal maatschappelijk risico’ wordt gezien. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit minimumforfait ook verhoogd mag worden en wel tot 5%, bijvoorbeeld als ‘de bouwontwikkeling in de lijn der verwachting lag’.

In welke situatie het percentage ‘normaal maatschappelijk risico’ 2%, 3%, 4% of 5% van de waarde van het onroerend goed mag zijn, was tot voor kort niet echt helder. De ABRvS heeft op 3 november jl. een uitspraak gedaan, die meer duidelijkheid geeft. De ABRvS koppelt de ‘normaal maatschappelijk risico-staffel’ aan twee indicatoren die ‘de lijn der verwachting’ invullen:

1. De ontwikkeling past naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving;
2. De ontwikkeling past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid.

De staffel die de ABRvS koppelt aan deze indicatoren is als volgt.

• 5% normaal maatschappelijk risico geldt als aan beide indicatoren wordt voldaan.
• 4% normaal maatschappelijk risico geldt als aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan.
• 3% normaal maatschappelijk risico geldt als aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan.
• 2% normaal maatschappelijk risico (het minimumforfait) geldt als slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan.
  In de planschade zaak in Zundert werd een percentage van 4% van de waarde van de onroerende zaak als normaal maatschappelijk risico gehanteerd. De ABRvS was het niet eens met dat percentage, en verlaagde het naar 3% omdat aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet werd voldaan.

In de zaak in Zundert ging het om planschade die werd veroorzaakt doordat rondom de woning van de verzoeker van de planschade nieuwe woningbouw werd toegestaan (ik begrijp dat een gehele nieuwe wijk kon worden gerealiseerd). De verzoeker is van mening dat zij weliswaar met woningbouw aan de noordwestzijde van hun eigendom rekening diende te houden, maar niet met de rest van de woningbouw. De verzoeker is ook van mening dat zij niet diende te verwachten dat de woningbouw zo dicht bij hun woning zou kunnen worden gerealiseerd. De ABRvS geeft de verzoeker deels gelijk. De ABRvS stelt vast dat uit beleid van de gemeente kan worden vastgesteld dat de gronden rondom de eigendom van verzoeker al lange tijd zijn aangewezen als inbreidingslocatie voor toekomstige woningbouw. Een tussentijdse bestemmingsplanwijziging heeft dat niet weggenomen. Er wordt dus voldaan aan de tweede indicator.

Aan de eerste indicator wordt echter niet voldaan. De ABRvS stelt vast dat de ontwikkeling niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past omdat de structuur nabij de woning van verzoeker van solitaire lintbebouwing is vervangen door een aaneengesloten lint en omdat achter de woning van verzoeker in de nieuwe situatie sprake is van een geheel nieuw stratenplan op voormalige agrarische gronden.

Omgevingswet vast forfait 4%

Het is eigenlijk jammer dat de ABRvS nu pas komt met deze uitspraak. Het is immers de bedoeling dat op 1 juli 2022 de nieuwe Omgevingswet in werking treedt. In de Omgevingswet wordt een nieuw en vast percentage ‘normaal maatschappelijk risico’ ingevoerd voor geleden ‘indirecte schade’ (de term ‘planschade’ verdwijnt onder de Omgevingswet). Dat percentage wordt vastgesteld op 4%. Het was de bedoeling van de regering om het op 5% vast te stellen, maar is uiteindelijk bijgesteld naar 4% naar aanleiding van het amendement Ronnes Smeulders.

Of dit percentage bijgesteld (naar boven of naar beneden) kan worden in specifieke gevallen is de vraag. In de Memorie van Toelichting op de Omgevingswet, staat dat het een vast percentage is omdat dat zekerheid geeft. In een paar zinnen later in dezelfde Memorie van Toelichting staat echter ook dat in een individueel geval dit forfait hoger of lager mag worden vastgesteld in een individueel geval.

De staffel van de ABRvS komt wellicht dan toch nog van pas als de Omgevingswet is ingevoerd. Welke percentages hieraan zullen worden verbonden, is wel nog de vraag.

Wilt u niet met een hoog percentage eigen risico worden geconfronteerd en daardoor minder of zelfs geen planschadevergoeding ontvangen, dan is het advies om voor 1 juli 2022 een planschade-verzoek in te dienen.

Mocht u informatie willen over dit onderwerp, bel of stuur een e-mail naar Janneke van Eekeren.
Haar contactgegevens zijn:
Telefoon: 06 50 61 67 74
E-mail: janneke.vaneekeren@halstenadvocaten.nl